KONTRAKAN dan KOSKOSAN

                                                                        FaiZaL iQbaL  manajemen [F]

KONTRAKAN dan KOSKOSAN

Berkembangnya bisnis di suatu kota atau meningkatnya pertumbuhan industri di suatu daerah, tentu berakibat pada bertambahnya jumlah karyawan di daerah tersebut. Khusus Ibukota Jakarta, pertumbuhan bisnisnya sangat pesat. Sebagian besar karyawan yang bekerja di Jakarta berdomisili di pinggiran atau diluar kota Jakarta.

Bagi karyawan yang cukup jauh domisilinya atau karyawan yang belum mampu membeli rumah, maka solusinya adalah mengontrak/menyewa rumah atau kos untuk tempat tinggal sementaranya. Besarnya kota Jakarta dan terbatasnya penyediaan rumah kontrakan atau rumah kos menyebabkan banyak para karyawan yang menyewa rumah jauh dari lokasi mereka kerja, bahkan mereka terpaksa menyewa rumah di pinggiran kota Jakarta. Sehingga, permintaan rumah kontrakan atau rumah kos di pusat kota Jakarta sangat tinggi.

Dengan latar belakang diatas dan mengingat saya mempunyai sebidang tanah ditengah kota Jakarta yang berlokasi + 200 m dari jalan raya, saya merencanakan membangun rumah kontrakan dan rumah koskosan.

I.      KEPEMILIKAN DAN Pengurus Usaha

Pemrakarsa

Berdasarkan latar belakang diatas saya bernama Yoga Tapiana berencna akan membangun kontrakan dan koskosan di lahan yang saya miliki.

Kepemilikan Usaha

Usaha kontrakan dan koskosan ini merupakan usaha perorangan, dimana pengurus usaha adalah:

Pemilik / Pimpinan Usaha       : Yoga Tapiana (Suami)

Pengurus Harian                      : Elly Syamsir (Istri)

Karyawan; 2 orang

Riwayat hidup pemilik. Saat ini saya masih bekerja disebuah perusahaan swasta di kota ini, sedangkan yang mengurus ini nanti adalah istri saya. Untuk lebih jelas tentang Curriculum Vitae (CV) saya, maka saya lampirkan dalam proposal ini.

Modal Usaha

Modal dasar usaha dan telah disetorkan sebesar Rp 432.500.000 (Empat ratus tiga puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) berupa:

1.     Tanah seluas 300 m2 (tempat lokasi usaha)                     Rp   225.000.000

2.     Dana Kas & bank                                                            Rp   207.500.000

Total                       Rp  732.500.000

Surat-Surat Izin

Surat-surat izin dan referensi yang telah dimiliki dan Photo Copinya yang dilampirkan dalam proposal ini adalah:

–          Surat izin Domisili

–          Sertifikat tanah, Hak milik

–          IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

–          Surat Kawin

–          Kartu keluarga

–          Kartu tanda penduduk (KTP)

II.    Pemasaran

Produk dan Segmentasi

Produk usaha ini adalah menyewakan atau mengontrakan tempat tinggal dengan luas bangunan 24 m2 dan 15,75 m2.

Sedangkan segmentasinya adalah karyawan yang bekerja dikota ini (Jakarta).

Permintaan

Permintaan rumah kontrakan dan rumah kos tidak terbatas. Ini terbukti dari sejumlah rumah kontrakan atau rumah kos di lokasi tersebut selalu penuh.

Diperkirakan tingkat hunian setelah 2 bulan kedua mencapai 100% atau tahun pertama 90%, tahun kedua 100% dan seterysnya.

Peluang

Mengingat tingginya permintaan kontrakan dan koskosan disana, maka pesaing yang cukup banyak tidak akan menurunkan tingkat hunian rumah kontrakan dan koskosan. Dan dapat dikatakan permintaan tempat kontrakan dan koskosan disana terus berkembang.

Rate Perkamar

Harga kontrakan dan kosksan:

Kontrakan (4 x 6 m2)              5 unit   = Rp  800.000/bulan

Koskosan (3,5 x 4,5 m2)         10 unit = Rp  600.000/bulan

III.  Lokasi dan Teknis

Lokasi Usaha

Lokasi usaha ini sangat strategis, karena berjarak kurang lebih + 200 dari jalan raya dipusat bisnis kota Jakarta.

Luas Bangunan

Luas tanah Hotel Melati ini + 300 m2 dan bangunan terdiri dari 2 lantai dan luas bangunan adalah:

–          Ruang Tamu                = 4 m x 4                            =  16     m2

–          Lorong                                                                    =   20    m2

–          Kontrakan                   = 4 m x 6 m x 5 unit           = 120    m2 (lt.1)

–          Koskosan                    = 3,5 m x 4,5 m x 10 init    = 157.5  m2 (lt. 2)

–          Total                       = 313.5  m2

Biaya Pembangunan

Kalkulasi biaya pembangunan hotel ini adalah:

Tanah                                      = 300 m2 x Rp 750.000 / m2        = RP  225.000.000

Bangunan                                = 313.5 m2 x Rp 1.500.000 /m2   = Rp  470.250.000

Tempat tidur, lemari, kursi      = @ Rp 1.000.000 x 15 unit         = Rp    15.000.000

Lain-lain (perizininan, konsultan)                                                 = Rp    10.000.000

Total                                                   = Rp 720.250.000

 IV.  Proyeksi Keuangan

Total biaya pembangunan Kontrakan dan Koskosan tersebut sebesar Rp 720.250.000, dengan rincian sebagai berikut:

Investasi tetap:

1.    Pembelian tanah                                                                 Rp   225.000.000

2.    Biaya bangunan                                                                  Rp   470.250.000

3.    Perlengkapan                                                                      Rp     15.000.000

4.    Lain-lain                                                                             Rp     10.000.000

Total                                       Rp   720.250.000

Sumber Dana Investasi

Kebutuhan dana dalam pembangunan usaha ini berasal dari dana sendiri dan dana pinjaman dari bank. Yaitu:

Modal sendiri

–          Investasi Tetap                  Rp    432.500.000 (60%)

Kredit Bank

–          Investasi Tetap                  Rp    288.100.000 (40%)

Grand Total             Rp    720.250.000

Asumsi Proyeksi Keuangan:

Asumsi-asumsi proyeksi keuangan dapat dilihat pada Formulir lampiran keuangan, seperti: Harga Jual, Harga Pokok, Biaya Operasional, Tenaga Kerja, Suku Bunga Bank, Rasio Persediaan, Piutang, Hutang Dagang,  Kenaikan Harga dan Biaya (escalation), Umur Ekonomis / Penyusutan, dan sebagainya.

Pembayaran Kredit

Sedangkan pembayaran kredit akan dimulai dicicil pada tahun kedua, dan berakhir pada tahun ke-6. Lebih detail dapat dilihat pada tabel dibawah ini atau pada lampiran-02 Proyeksi Aliran Dana)

Tabel Jadwal Pembayaran Pokok dan Bunga Kredit

Tahun	Pokok Kredit (Rp 000)	Bunga Kredit (Rp 000)	Total (Rp 000)
Tahun-1	30,000	46,096	76,096
Tahun-2	30,000	41,296	71,296
Tahun-3	50,000	36,496	86,496
Tahun-4	60,000	28,496	88,496
Tahun-5	60,000	18,896	78,896
Tahun-6	58,100	9,296	67,396

 Proyeksi Laba Rugi

Pada tahun operasi pertama diperkirakan sudah mendapatkan keuntungan sebesar
Rp 29.134.000 dan tahun kedua memperoleh laba sebesar Rp 37.789.000. Akumulasi keuntungan dalam sembilan tahun adalah Rp 1.024.840.000. Lebih ditail tentanng  Proyeksi laba rugi dapat dilihat pada Lampiran-03

Analisa Investasi

Dalam analisa investasi kami menggunakan 2 metode, yaitu:

1.      Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali investasi dengan menggunakan keuntungan ditambah penyusutan.

Payback Period usaha ini adalah 6 tahun.

2.      Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang akan menjadi nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan yang akan diteriama, sama dengan nilai sekarang dari pengeluaran modal. IRR yang baik jika lebih besar dari tingkat suku bunga bank.

IRR sebesar 14,53%.

Rasio Keuangan

Metode yang digunakan adalah:

Likuiditas adalah ukuran kemampuan usaha dalam memenuhi kewajiban lancarnya, minimal 1 atau 100%.

Tahun	Likuidita
Tahun -1 Tahun -2 Tahun -3 Tahun -4 Tahun -5 Tahun -6	10.71% 28.03% 50.05% 98.29% 269.05% 0%

Selanjunya lihat lampiran-0 atau 05

Profitabilitas

Kemampuan usaha dalam menghasilkan laba dengan jumlah harta yang telah ditanamkan, dapat diukur dengan ROI (Rate of return O Investment) dan ROE (Rate of return On Equity). ROI dan ROE yang baik lebih besar dari suku bunga bank.

Tahun	ROI	ROE
Tahun -1 Tahun -2 Tahun -3 Tahun -4 Tahun -5 Tahun -6	9.65% 10.81% 12.51% 14.83% 17.76% 21.49%	6.74% 8.74% 10.80% 13.52% 16.60% 19.74%

 Terlihat ROI dan ROE makin menigkat yang menyatakan proyek ini layak dibangun. Selanjunya lihat lampiran-0 atau 05

V.    Jaminan Kredit.

Jaminan kredit usaha untuk pinjaman tersebut, kami bersedia menjaminkan tempat bangunan usaha beserta peralatan.

Penutup

Demikianlah proposal permohonan kredit kami ini.

Besar harapan kami untuk mendapatkan pinjaman kredit dari Bank yang Bapak pimpin.

Terimakasih atas kerja samanya.