FaiZaL iQbaL
manajemen [F]
KONTRAKAN dan KOSKOSAN
Berkembangnya
bisnis di suatu kota atau meningkatnya pertumbuhan industri di suatu daerah,
tentu berakibat pada bertambahnya jumlah karyawan di daerah tersebut. Khusus
Ibukota Jakarta, pertumbuhan bisnisnya sangat pesat. Sebagian besar karyawan
yang bekerja di Jakarta berdomisili di pinggiran atau diluar kota Jakarta.
Bagi
karyawan yang cukup jauh domisilinya atau karyawan yang belum mampu membeli
rumah, maka solusinya adalah mengontrak/menyewa rumah atau kos untuk tempat
tinggal sementaranya. Besarnya kota Jakarta dan terbatasnya penyediaan rumah
kontrakan atau rumah kos menyebabkan banyak para karyawan yang menyewa rumah
jauh dari lokasi mereka kerja, bahkan mereka terpaksa menyewa rumah di pinggiran
kota Jakarta. Sehingga, permintaan rumah kontrakan atau rumah kos di pusat kota
Jakarta sangat tinggi.
Dengan latar
belakang diatas dan mengingat saya mempunyai sebidang tanah ditengah kota
Jakarta yang berlokasi + 200 m dari jalan raya, saya merencanakan
membangun rumah kontrakan dan rumah koskosan.
I.
KEPEMILIKAN DAN Pengurus Usaha
Pemrakarsa
Berdasarkan
latar belakang diatas saya bernama Yoga Tapiana berencna akan membangun
kontrakan dan koskosan di lahan yang saya miliki.
Kepemilikan
Usaha
Usaha
kontrakan dan koskosan ini merupakan usaha perorangan, dimana pengurus usaha
adalah:
Pemilik /
Pimpinan Usaha : Yoga Tapiana (Suami)
Pengurus
Harian
: Elly Syamsir (Istri)
Karyawan; 2
orang
Riwayat
hidup pemilik. Saat ini
saya masih bekerja disebuah perusahaan swasta di kota ini, sedangkan yang
mengurus ini nanti adalah istri saya. Untuk lebih jelas tentang Curriculum
Vitae (CV) saya, maka saya lampirkan dalam proposal ini.
Modal Usaha
Modal dasar
usaha dan telah disetorkan sebesar Rp 432.500.000 (Empat ratus tiga puluh dua
juta lima ratus ribu rupiah) berupa:
1.
Tanah seluas 300 m2 (tempat lokasi
usaha)
Rp 225.000.000
2.
Dana Kas &
bank
Rp 207.500.000
Total
Rp 732.500.000
Surat-Surat
Izin
Surat-surat
izin dan referensi yang telah dimiliki dan Photo Copinya yang dilampirkan dalam
proposal ini adalah:
–
Surat izin Domisili
–
Sertifikat tanah, Hak milik
–
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
–
Surat Kawin
–
Kartu keluarga
–
Kartu tanda penduduk (KTP)
II.
Pemasaran
Produk dan
Segmentasi
Produk usaha
ini adalah menyewakan atau mengontrakan tempat tinggal dengan luas bangunan 24
m2 dan 15,75 m2.
Sedangkan
segmentasinya adalah karyawan yang bekerja dikota ini (Jakarta).
Permintaan
Permintaan
rumah kontrakan dan rumah kos tidak terbatas. Ini terbukti dari sejumlah rumah
kontrakan atau rumah kos di lokasi tersebut selalu penuh.
Diperkirakan
tingkat hunian setelah 2 bulan kedua mencapai 100% atau tahun pertama 90%,
tahun kedua 100% dan seterysnya.
Peluang
Mengingat
tingginya permintaan kontrakan dan koskosan disana, maka pesaing yang cukup
banyak tidak akan menurunkan tingkat hunian rumah kontrakan dan koskosan. Dan
dapat dikatakan permintaan tempat kontrakan dan koskosan disana terus
berkembang.
Rate
Perkamar
Harga
kontrakan dan kosksan:
Kontrakan (4
x 6
m2)
5 unit = Rp 800.000/bulan
Koskosan
(3,5 x 4,5 m2) 10 unit =
Rp 600.000/bulan
III.
Lokasi dan Teknis
Lokasi Usaha
Lokasi usaha
ini sangat strategis, karena berjarak kurang lebih + 200 dari jalan raya
dipusat bisnis kota Jakarta.
Luas
Bangunan
Luas tanah
Hotel Melati ini + 300 m2 dan bangunan terdiri dari 2 lantai dan luas
bangunan adalah:
–
Ruang
Tamu
= 4 m x 4
= 16 m2
–
Lorong
= 20 m2
–
Kontrakan
= 4 m x 6 m x 5 unit =
120 m2 (lt.1)
–
Koskosan
= 3,5 m x 4,5 m x 10 init = 157.5 m2 (lt. 2)
–
Total
= 313.5 m2
Biaya
Pembangunan
Kalkulasi biaya
pembangunan hotel ini adalah:
Tanah
= 300 m2 x Rp 750.000 / m2 = RP
225.000.000
Bangunan
= 313.5 m2 x Rp 1.500.000 /m2 = Rp 470.250.000
Tempat
tidur, lemari, kursi = @ Rp 1.000.000 x 15
unit = Rp
15.000.000
Lain-lain
(perizininan, konsultan)
= Rp 10.000.000
Total
= Rp 720.250.000
IV.
Proyeksi Keuangan
Total biaya
pembangunan Kontrakan dan Koskosan tersebut sebesar Rp 720.250.000, dengan
rincian sebagai berikut:
Investasi
tetap:
1.
Pembelian
tanah
Rp 225.000.000
2.
Biaya
bangunan
Rp 470.250.000
3.
Perlengkapan
Rp 15.000.000
4.
Lain-lain
Rp 10.000.000
Total
Rp 720.250.000
Sumber Dana Investasi
Kebutuhan
dana dalam pembangunan usaha ini berasal dari dana sendiri dan dana pinjaman
dari bank. Yaitu:
Modal
sendiri
–
Investasi
Tetap
Rp 432.500.000 (60%)
Kredit Bank
–
Investasi
Tetap
Rp 288.100.000 (40%)
Grand
Total
Rp 720.250.000
Asumsi Proyeksi
Keuangan:
Asumsi-asumsi
proyeksi keuangan dapat dilihat pada Formulir lampiran keuangan,
seperti: Harga Jual, Harga Pokok, Biaya Operasional, Tenaga Kerja, Suku Bunga
Bank, Rasio Persediaan, Piutang, Hutang Dagang, Kenaikan Harga dan Biaya
(escalation), Umur Ekonomis / Penyusutan, dan sebagainya.
Pembayaran
Kredit
Sedangkan
pembayaran kredit akan dimulai dicicil pada tahun kedua, dan berakhir pada
tahun ke-6. Lebih detail dapat dilihat pada tabel dibawah ini atau pada
lampiran-02 Proyeksi Aliran Dana)
Tabel Jadwal
Pembayaran Pokok dan Bunga Kredit
|
Tahun
|
Pokok Kredit
(Rp 000)
|
Bunga Kredit
(Rp 000)
|
Total
(Rp 000)
|
|
Tahun-1
|
30,000
|
46,096
|
76,096
|
|
Tahun-2
|
30,000
|
41,296
|
71,296
|
|
Tahun-3
|
50,000
|
36,496
|
86,496
|
|
Tahun-4
|
60,000
|
28,496
|
88,496
|
|
Tahun-5
|
60,000
|
18,896
|
78,896
|
|
Tahun-6
|
58,100
|
9,296
|
67,396
|
Proyeksi
Laba Rugi
Pada tahun
operasi pertama diperkirakan sudah mendapatkan keuntungan sebesar
Rp 29.134.000 dan tahun kedua memperoleh laba sebesar Rp 37.789.000. Akumulasi keuntungan dalam sembilan tahun adalah Rp 1.024.840.000. Lebih ditail tentanng Proyeksi laba rugi dapat dilihat pada Lampiran-03
Rp 29.134.000 dan tahun kedua memperoleh laba sebesar Rp 37.789.000. Akumulasi keuntungan dalam sembilan tahun adalah Rp 1.024.840.000. Lebih ditail tentanng Proyeksi laba rugi dapat dilihat pada Lampiran-03
Analisa
Investasi
Dalam
analisa investasi kami menggunakan 2 metode, yaitu:
1.
Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup
kembali investasi dengan menggunakan keuntungan ditambah penyusutan.
Payback
Period usaha ini
adalah 6 tahun.
2.
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang akan
menjadi nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan yang akan
diteriama, sama dengan nilai sekarang dari pengeluaran modal. IRR yang baik
jika lebih besar dari tingkat suku bunga bank.
IRR sebesar 14,53%.
Rasio
Keuangan
Metode yang
digunakan adalah:
Likuiditas adalah ukuran kemampuan usaha dalam
memenuhi kewajiban lancarnya, minimal 1 atau 100%.
|
Tahun
|
Likuidita
|
|
Tahun -1
Tahun -2
Tahun -3
Tahun -4
Tahun -5
Tahun -6
|
10.71%
28.03%
50.05%
98.29%
269.05%
0%
|
Selanjunya
lihat lampiran-0 atau 05
Profitabilitas
Kemampuan
usaha dalam menghasilkan laba dengan jumlah harta yang telah ditanamkan, dapat
diukur dengan ROI (Rate of return O Investment) dan ROE
(Rate of return On Equity). ROI dan ROE yang baik lebih besar dari suku
bunga bank.
|
Tahun
|
ROI
|
ROE
|
|
Tahun -1
Tahun -2
Tahun -3
Tahun -4
Tahun -5
Tahun -6
|
9.65%
10.81%
12.51%
14.83%
17.76%
21.49%
|
6.74%
8.74%
10.80%
13.52%
16.60%
19.74%
|
Terlihat
ROI dan ROE makin menigkat yang menyatakan proyek ini layak dibangun.
Selanjunya lihat lampiran-0 atau 05
V.
Jaminan Kredit.
Jaminan
kredit usaha untuk pinjaman tersebut, kami bersedia menjaminkan tempat bangunan
usaha beserta peralatan.
Penutup
Demikianlah
proposal permohonan kredit kami ini.
Besar
harapan kami untuk mendapatkan pinjaman kredit dari Bank yang Bapak pimpin.
Terimakasih
atas kerja samanya.
